Leitfaden für Immobilienkäufer

1. Kauf von gebrauchten oder neu gebauten Häusern

WENN SIE EINE GEBRAUCHTE IMMOBILIE KAUFEN (WIEDERVERKAUF ODER ZWEITE ODER NACHFOLGENDE ÜBERTRAGUNGEN)

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie in der Valencianischen Gemeinschaft kaufen, sind dies die Kosten, die zu berücksichtigen sind:

• Übertragungssteuer (ITP) von 10 % des Verkaufspreises der Immobilie.
• Notarkosten, Grundbucheintragung und Kosten der Bearbeitungsagentur (Gestoría) etwa 3.000 €.

Der Kauf einer Immobilie unterliegt der Übertragungssteuer, die je nach autonomen Gemeinschaft variiert. In der Valencianischen Gemeinschaft beträgt der allgemeine Satz 10 % des Immobilienwerts, außer für Personen unter 35 Jahren, die 8 % zahlen, wenn es sich um den Kauf ihrer ersten Hauptwohnung handelt und sie die festgelegte Einkommensgrenze nicht überschreiten.

Steuerbefreiungen können auch gewährt werden, wenn der Käufer eine Großfamilie ist, eine körperliche oder geistige Behinderung hat oder wenn die Immobilie eine VPO (Offiziell Geschützter Wohnraum) mit aktueller Qualifikation ist und die erste Wohnung des Käufers sein wird.

Diese Steuer wird auf der Grundlage des im Kaufvertrag angegebenen Verkaufspreises berechnet, es sei denn, der Immobilienwert wird von den Steuerbehörden als höher angesehen. In diesem Fall wird der Preis von den Steuerbehörden mit dem Katasterwert neu berechnet, und die Steuer wird entsprechend dem tatsächlichen Wert gezahlt, den die Steuerbehörden berechnen.

Notargebühren, Eintragungs- und Verwaltungskosten. Die Kosten für die Abwicklung der Kaufurkunde belaufen sich insgesamt auf etwa 3.000 € und umfassen Notargebühren, Kosten für die Eintragung der Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) und die Kosten der Bearbeitungsagentur (Gestoría). Wir empfehlen, eine Summe von etwa 13 % des Immobilienpreises für alle damit verbundenen Steuern und Kosten einzuplanen.

Beim Kauf von Luxusimmobilien können die Notargebühren höher ausfallen, da sie auf Basis einer Gebühr berechnet werden, die vom Verkaufsbetrag abhängt.

WENN ES SICH UM EIN NEUBAU HAUS HANDELT (ERSTÜBERTRAGUNG)

Im Falle des Kaufs eines Neubaus oder der Erstübertragung sind folgende Kosten zu berücksichtigen:

• Mehrwertsteuer (MwSt.).
• Notargebühren, Grundbuch und die Kosten der Bearbeitungsagentur (Gestoría).
• AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte oder "Stempelsteuer").

Die Mehrwertsteuer wird vom Käufer an den Verkäufer gezahlt (zusammen mit dem Kaufpreis) und muss vom Verkäufer direkt an das Finanzamt abgeführt werden. Beim Kauf einer Immobilie beträgt der Mehrwertsteuersatz 10 %.

Die Notargebühren, Registrierungsgebühren und Gestoría (Buchhalter) sind die gleichen wie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie.

Immer wenn der Kauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, muss der Käufer zusätzlich eine Stempelsteuer (AJD) in Höhe von 1,5 % des Kaufpreises zahlen. Der Käufer muss diese innerhalb eines Kalendermonats ab dem Datum der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde über das Selbstveranlagungsverfahren einreichen.

In der Valencianischen Gemeinschaft wird ein ermäßigter Satz von 0,1 % für den Kauf der Hauptwohnsitz angewendet, vorausgesetzt, dass er für diesen Zweck bestimmt ist, was die Steuerbehörde in Zukunft überprüfen kann.

2. ERFORDERLICHE DOKUMENTATION FÜR DEN KAUF EINER IMMOBILIE

Um eine Immobilie zu kaufen, sind folgende Dokumente erforderlich:

• Original DNI oder Reisepass
• Original NIE / TIE-Nummer (Aufenthalts-/Arbeitsgenehmigung im Ausland). Die NIE / TIE ist die Steueridentifikation von ausländischen Residenten, die in Spanien eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Sie muss beim Notar vorgelegt werden und ist für die Zahlung von Steuern erforderlich. Um die NIE / TIE zu erhalten, muss ein Antrag zusammen mit spezifischen Dokumenten bei der zuständigen Polizeistation des Nationalen Polizeikorps eingereicht werden. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Bitte kontaktieren Sie Ihre Gestoría, um in dieser Hinsicht Fortschritte zu erzielen.

Es ist auch möglich, diese Dokumente über die jeweiligen spanischen Konsulate in den Wohnländern der Käufer zu erhalten.

• Energiemeistungszertifikat. - Seit 2013 ist es verpflichtend, dass jede zum Verkauf oder zur Vermietung angebotene Wohnung dieses Zertifikat hat. Es muss die Energieeffizienzklasse der Immobilie anzeigen.
• Erster Belegungsbescheid im Falle von Neubauten. Das Rathaus ist dafür verantwortlich, dieses Dokument zu veröffentlichen. Damit wird bestätigt, dass die Immobilie den städtebaulichen Vorschriften entspricht und bewohnbar ist. Außerdem müssen Neubauten eine verpflichtende Versicherung, die zehnjährige Versicherung, haben.
• Nachweis über bereits geleistete Zahlungen durch eine Kopie der Überweisungen, die Teil des Kaufpreises sind.

Wichtig: Es wird empfohlen, dass Käufer ein Bankkonto in Spanien eröffnen, um ihre Zahlungen für Rechnungen wie Strom, Wasser, Steuern usw. per Lastschrift zu begleichen. Bei der Eröffnung des Bankkontos ist es ebenfalls wichtig, eine Versicherung abzuschließen, um die gekaufte Immobilie gegen mögliche Risiken abzusichern.

3. ERFORDERLICHE DOKUMENTATION FÜR DEN KAUF EINES EIGENTUMS

Es gibt 3 Schritte zum Kauf eines Hauses:

1. Die erste Phase ist die RESERVIERUNG. Sobald wir die gewünschte Immobilie gefunden haben, gehen wir zur Reservierung und anschließenden Rücknahme vom Markt über. In dieser Phase wird in der Regel eine Reservierungsgebühr von 3.000 € bis 10.000 € bezahlt, abhängig von der Vereinbarung und dem Preis der Immobilie oder 1 % des Wertes der Immobilie im Falle von Luxusimmobilien.

2. Unterzeichnung des Anzahlungvertrags. Mit der Unterzeichnung des Anzahlungvertrags (Contrato de Arras) erklären sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ihre Bereitschaft, die Transaktion durchzuführen, und verpflichten sich, dies innerhalb eines bestimmten Zeitraums abzuschließen. Der Käufer übergibt eine zweite Geldsumme, die normalerweise 10 % des Verkaufspreises als Teil des Preises beträgt, um die Verkaufsabwicklung abzusichern.

   Das wirklich Wichtige an der Unterzeichnung des Anzahlungvertrags ist, dass es rechtliche Konsequenzen bei Nichteinhaltung gibt. Das zu unterzeichnende Dokument muss den Preis, die Bedingungen und die Strafen im Falle einer Rücknahme enthalten, damit es keinen Zweifel über den Umfang der Transaktion gibt.

   Ein wichtiger Aspekt, den man beachten sollte, ist, wer für die verkaufende Partei unterschreibt:

   • Wenn ein Unternehmen verkauft, unterschreibt normalerweise der ordnungsgemäß identifizierte Geschäftsführer oder Bevollmächtigte.
   • Wenn die Verkaufs- und Kauftransaktion zwischen Privatpersonen erfolgt, müssen alle Eigentümer selbst oder durch ihre gesetzlichen Vertreter unterschreiben.

   In all diesen Fällen kann der Anzahlungvertrag von den Parteien aus der Ferne, digital oder per Post unterzeichnet werden. Dieses private Dokument enthält alle ausgehandelten Bedingungen, den Preis, die Frist für die Unterzeichnung vor einem Notar, die Beschreibung der Immobilie einschließlich Möbel und Haushaltsgeräte, die Verantwortlichkeiten und die Kosten, die sich aus der Transaktion ergeben.

3. Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde.

   Dies ist der letzte Schritt beim Kauf der Immobilie und findet vor einem Notar im Beisein aller Parteien oder ihrer gesetzlichen Vertreter statt. Bei dieser Unterzeichnung wird der vereinbarte Preis in vollem Umfang bezahlt, abzüglich des Betrags, der als Anzahlung im unterzeichneten Vertrag geleistet wurde.

   Die Käufer haben das Recht, ihren Notar zu wählen, da sie die Kosten, die aus der Formalisierung der Urkunde entstehen, tragen.

   Mit der Unterzeichnung der Urkunde gehen sowohl der Besitz der Immobilie als auch die Rechte und Pflichten, die sich aus der übertragenen Immobilie ergeben, auf den Käufer über.

4. WAS ZU TUN IST, NACHDEM DAS EIGENTUM BEIM NOTAR UNTERZEICHNET WURDE?

Sobald der Käufer das Eigentum an der Immobilie nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar erwirbt, ist es zwingend erforderlich, die Steuern innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung zu zahlen und vorzulegen sowie die Urkunde im öffentlichen Register zu registrieren oder die Eigentumsänderung der Immobilie zu melden.

Grundbuch

Unmittelbar nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde wird der Notar eine beglaubigte Kopie der Urkunde elektronisch zur Registrierung im entsprechenden Grundbuch senden. Sobald die digitale Kopie der Urkunde eingegangen ist, wird das Grundbuch einen Eintrag eröffnen, der 60 Tage gültig ist.

Zahlung der Steuern

Die Unterzeichnung der Urkunde verpflichtet den Käufer zur Zahlung der damit verbundenen Steuern: 10 % Übertragungssteuer (im Falle eines gebrauchten Eigentums) oder Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (für Neubauten oder Grundstücke).

Eigentumsänderung im Grundbuchamt

Sobald die Steuern bezahlt sind, muss der Käufer die originale Urkunde beim Grundbuchamt vorlegen, um die Eigentumsänderung innerhalb von zwei Monaten nach der Unterzeichnung der Urkunde vorzunehmen.