Esta sencilla guía le ayudará a comprender todos los pasos involucrados en la compra y venta de una propiedad en el área de Alicante (Comunidad Valenciana), los costos asociados a la compra y quién es responsable de ellos.
1. COMPRA DE VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO O DE NUEVA CONSTRUCCIÓN
SI COMPRA UNA PROPIEDAD DE SEGUNDA MANO (REVENTA O SEGUNDA O SUBSECUENTES TRANSMISIONES)
Si compra una propiedad de segunda transmisión en la Comunidad Valenciana, estos son los costes a tener en cuenta:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 10% sobre el precio de venta de la propiedad.
- Gastos de notaría, Registro de la Propiedad y coste de la gestoría, alrededor de 3.000 €.
La compra de una vivienda está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según la comunidad autónoma. En el caso de la Comunidad Valenciana, la tasa general es del 10% del valor de la propiedad, excepto para jóvenes menores de 35 años, que pagarán un 8% si se trata de la adquisición de su primera residencia habitual y no superan el umbral de ingresos estipulado.
También se pueden obtener exenciones fiscales si el comprador es una familia numerosa, tiene una discapacidad física o mental, o si la propiedad es una VPO (Vivienda de Protección Oficial) con la calificación vigente y va a ser la primera vivienda del comprador.
Este impuesto se calcula sobre la base del precio de venta declarado reflejado en la escritura, a menos que el valor de la propiedad, según las autoridades fiscales, se considere superior, en cuyo caso el precio será recalculado por las autoridades fiscales usando el valor de referencia catastral y el impuesto se pagará según el valor real calculado por dichas autoridades.
Gastos de notaría, registro y costos administrativos. Los costos de la gestión de la escritura de compraventa ascienden a un total de alrededor de 3.000 € e incluyen los honorarios del notario, los costos de registro de la propiedad en el Registro de la Propiedad y los costos de la gestoría. Recomendamos prever una cantidad de alrededor del 13% del precio de la propiedad para cubrir todos los impuestos y costos relacionados con la compra.
En el caso de la compra de propiedades de lujo, los honorarios notariales pueden ser mayores ya que se calculan en función de una tarifa dependiente del importe de la venta.
SI SE TRATA DE UNA VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN (PRIMERA TRANSMISIÓN)
En caso de compra de una vivienda nueva o primera transmisión, estos son los costes a tener en cuenta:
- IVA (Impuesto sobre el valor añadido).
- Gastos de notaría, Registro de la Propiedad y costes de la gestoría.
- AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o "Impuesto de Timbre").
El IVA es pagado por el comprador al vendedor (junto con el precio de compra) y debe ser abonado directamente por el vendedor a Hacienda. En el caso de la compra de una propiedad, el tipo de IVA es del 10 %.
Los honorarios notariales, de registro y Gestoría (contable) son los mismos que en el caso de la compra de una propiedad de segunda mano.
Siempre que la compra de una propiedad esté sujeta a IVA, el comprador debe pagar además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5 % del precio de compra. El comprador debe presentarlo dentro del plazo de un mes natural desde la fecha de firma de la escritura pública, a través del procedimiento de autoliquidación.
En la Comunidad Valenciana se aplica un tipo reducido del 0,1 % para la compra de la residencia habitual, siempre que se destine a este fin, circunstancia que la Agencia Tributaria podría comprobar en el futuro.
2. DOCUMENTACIÓN REQUERIDA PARA LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD
Para comprar una propiedad, se requieren los siguientes documentos:
- DNI o pasaporte original
- Número NIE / TIE original (permiso de residencia/trabajo en el extranjero). El NIE / TIE es la identificación fiscal de los residentes extranjeros que realizan una actividad económica en España. Debe ser presentado en la notaría y es necesario para el pago de impuestos. Para obtener el NIE / TIE, se debe presentar una solicitud acompañada de documentación específica en la comisaría correspondiente del Cuerpo Nacional de Policía. El plazo de tramitación suele ser de dos a tres semanas. Por favor, póngase en contacto con su gestoría para avanzar en este aspecto.
También es posible obtener estos documentos a través de los respectivos consulados españoles en los países de residencia habitual de los compradores.
- Certificado de Eficiencia Energética. - Desde 2013 es obligatorio que cualquier piso en venta o alquiler tenga este certificado. Debe mostrar la calificación energética de la propiedad.
- Licencia de Primera Ocupación en el caso de Nuevas Construcciones. El Ayuntamiento se encargará de publicar este documento. De esta forma, se confirma que la propiedad cumple con las normativas de urbanismo y que puede ser habitable. Además, las nuevas viviendas deberán contar con un seguro obligatorio denominado seguro decenal.
- Justificación de los pagos ya realizados anteriormente mediante una copia de las transferencias realizadas como parte del precio de compra.
Importante: Se recomienda a los compradores abrir una cuenta bancaria en España para poder domiciliar el pago de sus facturas como electricidad, agua, impuestos... Con la apertura de la cuenta bancaria, también es importante contratar una póliza de seguro para cubrir la propiedad adquirida contra cualquier posible riesgo.
3. DOCUMENTACIÓN REQUERIDA PARA LA COMPRA DE UN INMUEBLE
Hay 3 pasos para comprar una casa:
- La primera fase es la RESERVA. Una vez que hemos encontrado el inmueble deseado, procedemos a la reserva y posterior retirada del mercado. En esta etapa, se suele pagar un depósito de reserva que varía entre 3.000 € y 10.000 €, dependiendo del acuerdo y el precio de la propiedad o el 1% del valor de la propiedad en el caso de propiedades de lujo.
-
Firma del contrato de arras. Al firmar el contrato de arras (Contrato de Arras), tanto el comprador como el vendedor expresan su voluntad de llevar a cabo la transacción y se comprometen a completarla en un plazo determinado. A su vez, el comprador entrega una segunda suma de dinero, que suele completar el 10 % del precio de venta como parte del precio, para asegurar la transacción de venta.
Lo realmente importante en la firma del contrato de arras es que hay consecuencias legales por incumplimiento. El documento a firmar debe contener el precio, los términos y las penalizaciones en caso de retirada, para que no haya dudas sobre el alcance de la transacción.
Un aspecto importante a tener en cuenta es quién firma por la parte vendedora:
- Si una empresa está vendiendo, suele firmar el administrador o apoderado debidamente identificado.
- Si la transacción de compraventa es entre particulares, todos los propietarios deben firmar, ya sea personalmente o a través de sus representantes legales.
En todos estos casos, el contrato de arras puede ser firmado por las partes a distancia, por medios digitales o por correo. Este documento privado contiene todos los términos negociados, el precio, el plazo para firmar ante notario, la descripción del inmueble, incluidos los muebles y electrodomésticos, las responsabilidades y los gastos derivados de la transacción.
-
Firma de la escritura pública de venta.
Este es el último paso en la compra del inmueble y se lleva a cabo ante un notario, en presencia de todas las partes o sus representantes legales. En esta firma se paga el precio acordado en su totalidad, descontando el importe pagado como depósito en el contrato firmado.
Los compradores tienen derecho a elegir a su notario, ya que asumen los costos que surgen de la formalización de la escritura.
Con la firma de la escritura, tanto la posesión de la propiedad como los derechos y obligaciones derivados de la propiedad transferida se transfieren al comprador.
4. ¿QUÉ HACER UNA VEZ QUE SE HA FIRMADO LA PROPIEDAD ANTE EL NOTARIO?
Una vez que el comprador adquiere la propiedad después de firmar la escritura pública ante el notario, es imperativo pagar y presentar los impuestos dentro de los 30 días posteriores a la firma, así como registrar la escritura en los registros públicos o notificar el cambio de propiedad del inmueble.
Registro de la Propiedad
Inmediatamente después de la firma de la escritura pública, el notario enviará una copia certificada de la escritura electrónicamente para su registro en el Registro de la Propiedad correspondiente. Una vez que se haya recibido la copia digital de la escritura, el Registro de la Propiedad abrirá una entrada de archivo, que será válida durante 60 días.
Pago de impuestos
La firma de la escritura conlleva la obligación del comprador de pagar los impuestos asociados: 10% de Impuesto de Transmisiones (en el caso de un inmueble de segunda mano) o IVA y Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (para nuevas construcciones o terrenos).
Cambio de titularidad en la Oficina del Registro de la Propiedad
Una vez que se han pagado los impuestos, el comprador debe presentar la escritura original en el Registro de la Propiedad para cambiar la titularidad del inmueble dentro de los dos meses siguientes a la firma de la escritura.
