Ce guide simple vous aidera à comprendre toutes les étapes impliquées dans l'achat et la vente d'une propriété dans la région d'Alicante (Communauté Valencienne), les coûts associés à l'achat et qui en est responsable.
1. ACHAT DE BIENS IMMOBILIERS D'OCCASION OU NEUFS
SI VOUS ACHETEZ UN BIEN D'OCCASION (REVENTE OU SECONDE TRANSACTION OU PLUS)
Si vous achetez une propriété en seconde main dans la Communauté Valencienne, voici les coûts à prendre en compte :
- Taxe de transfert (ITP) de 10 % du prix de vente de la propriété.
- Frais de notaire, d'inscription foncière et de gestion (Gestoría) d'environ 3 000 €.
L'achat d'un bien immobilier est soumis à une taxe de transfert, qui varie selon la communauté autonome. Dans la Communauté Valencienne, le taux général est de 10 % de la valeur du bien, sauf pour les jeunes de moins de 35 ans qui paieront 8 % s'il s'agit de leur première résidence principale et s'ils ne dépassent pas le seuil de revenu fixé.
Des exemptions fiscales peuvent également être obtenues si l'acheteur est une famille nombreuse, s'il a un handicap physique ou mental, ou si le bien est un VPO (Logement Protégé Officiellement) ayant la qualification en vigueur et qu'il s'agira de la première maison de l'acheteur.
Cette taxe est calculée sur la base du prix de vente déclaré dans l'acte de propriété, sauf si la valeur de la propriété est jugée supérieure par les autorités fiscales. Dans ce cas, le prix sera recalculé par les autorités fiscales à l'aide de la valeur cadastrale, et l'impôt sera payé selon la valeur réelle calculée par les autorités fiscales.
Frais de notaire, d'enregistrement et de gestion administrative. Les frais de traitement de l'acte de vente s'élèvent à environ 3 000 € au total et comprennent les frais de notaire, les coûts d'enregistrement de la propriété au registre foncier (Registro de la Propiedad) ainsi que les frais de l'agence de gestion (Gestoría). Nous vous recommandons de prévoir une somme d'environ 13 % du prix de la propriété pour couvrir toutes les taxes et frais liés à l'achat.
Dans le cas de l'achat de propriétés de luxe, les frais de notaire peuvent être plus élevés, car ils sont calculés en fonction d'une redevance basée sur le montant de la vente.
SI C'EST UNE MAISON NEUVE (PREMIÈRE TRANSMISSION)
Dans le cas de l'achat d'une maison neuve ou d'une première transmission, voici les coûts à prendre en compte :
- TVA (Taxe sur la valeur ajoutée).
- Frais de notaire, enregistrement foncier et coûts de l'agence de gestion (Gestoría).
- AJD (Taxe sur les Actes Juridiques Documentés ou "Droit de timbre").
La TVA est payée par l'acheteur au vendeur (avec le prix d'achat) et doit être versée directement par le vendeur au bureau des impôts. Dans le cas de l'achat d'une propriété, le taux de TVA est de 10 %.
Les frais de notaire, frais d'enregistrement et de Gestoría (comptable) sont les mêmes que pour l'achat d'une propriété d'occasion.
Chaque fois que l'achat d'une propriété est soumis à la TVA, l'acheteur doit en outre payer la taxe de timbre (AJD) de 1,5 % du prix d'achat. L'acheteur doit la soumettre dans un délai d'un mois civil à compter de la date de signature de l'acte public, par le biais de la procédure d'auto-évaluation.
Dans la Communauté Valencienne, un taux réduit de 0,1 % est appliqué pour l'achat de la résidence principale, à condition qu'il soit destiné à cet usage, une circonstance que l'Agence des impôts peut vérifier à l'avenir.
2. DOCUMENTATION REQUISE POUR L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ
Pour acheter une propriété, les documents suivants sont requis :
- DNI original ou passeport
- Numéro NIE / TIE original (permis de séjour/travail à l'étranger). Le NIE / TIE est l'identification fiscale des résidents étrangers qui exercent une activité économique en Espagne. Il doit être présenté au bureau du notaire et est nécessaire pour le paiement des impôts. Pour obtenir le NIE / TIE, une demande accompagnée de documents spécifiques doit être soumise au poste de police correspondant du Corps National de Police. Le délai de traitement est généralement de deux à trois semaines. Veuillez contacter votre Gestoría pour progresser à cet égard.
Il est également possible d'obtenir ces documents par l'intermédiaire des consulats espagnols respectifs dans les pays de résidence habituelle des acheteurs.
- Certificat d'Efficacité Énergétique. - Depuis 2013, il est obligatoire pour tout appartement à vendre ou à louer de posséder ce certificat. Il doit indiquer la classe énergétique de la propriété.
- Licence de Première Occupation en cas de Construction Neuve. La Mairie sera chargée de publier ce document. Cela confirme que la propriété est conforme aux réglementations d'urbanisme et qu'elle est habitable. De plus, les nouvelles maisons doivent avoir une assurance obligatoire appelée assurance décennale.
- Justification des paiements déjà effectués précédemment par une copie des virements réalisés dans le cadre du prix d'achat.
Important : Il est conseillé aux acheteurs d'ouvrir un compte bancaire en Espagne afin de pouvoir domicilier leurs paiements de factures comme l'électricité, l'eau, les impôts... Lors de l'ouverture du compte bancaire, il est également important de souscrire une police d'assurance pour couvrir la propriété achetée contre tout risque éventuel.
3. DOCUMENTATION REQUISE POUR L'ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER
Il y a 3 étapes pour acheter une maison :
- La première phase est la RÉSERVATION. Une fois que nous avons trouvé le bien souhaité, nous procédons à la réservation et au retrait du marché. À ce stade, un acompte de 3 000 € à 10 000 € est généralement payé, en fonction de l'accord et du prix du bien, ou 1 % de la valeur du bien dans le cas de propriétés de luxe.
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Signature du contrat de dépôt. En signant le contrat de dépôt (Contrato de Arras), l'acheteur et le vendeur expriment leur volonté d'effectuer la transaction et s'engagent à la finaliser dans un délai déterminé. L'acheteur remet une seconde somme d'argent, généralement pour compléter 10 % du prix de vente en tant que partie du prix, afin de sécuriser la transaction.
Ce qui est vraiment important lors de la signature du contrat de dépôt, c'est qu'il y a des conséquences juridiques en cas de non-respect. Le document à signer doit contenir le prix, les conditions et les pénalités en cas de retrait, afin qu'il n'y ait aucun doute sur l'étendue de la transaction.
Un aspect important à garder à l'esprit est qui signe pour la partie vendeuse :
- Si une entreprise vend, l'administrateur ou le mandataire dûment identifié signe généralement.
- Si la transaction de vente et d'achat se fait entre particuliers, tous les propriétaires doivent signer, soit en leur nom propre, soit par l'intermédiaire de leurs représentants légaux.
Dans tous ces cas, le contrat de dépôt peut être signé par les parties à distance, par voie numérique ou par courrier. Ce document privé contient tous les termes négociés, le prix, le délai de signature devant notaire, la description du bien, y compris les meubles et les appareils électroménagers, les responsabilités et les frais découlant de la transaction.
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Signature de l'acte de vente public.
C'est la dernière étape de l'achat du bien et cela se déroule devant un notaire, en présence de toutes les parties ou de leurs représentants légaux. Lors de cette signature, le prix convenu est payé en intégralité, déduisant le montant versé en tant qu'acompte dans le contrat signé.
Les acheteurs ont le droit de choisir leur notaire, car ils supportent les coûts liés à la formalisation de l'acte.
Avec la signature de l'acte, la possession de la propriété ainsi que les droits et obligations découlant de la propriété transférée sont transférés à l'acheteur.
4. QUE FAIRE UNE FOIS QUE LA PROPRIÉTÉ A ÉTÉ SIGNÉE CHEZ LE NOTAIRE ?
Une fois que l'acheteur acquiert la propriété après avoir signé l'acte public devant notaire, il est impératif de payer et de présenter les taxes dans les 30 jours suivant la signature, ainsi que d'enregistrer l'acte dans les registres publics ou de notifier le changement de propriété du bien.
Registre foncier
Immédiatement après la signature de l'acte public, le notaire enverra une copie certifiée de l'acte par voie électronique pour son enregistrement dans le registre foncier correspondant. Une fois que la copie numérique de l'acte a été reçue, le registre foncier ouvrira une entrée de dossier, valable pendant 60 jours.
Paiement des taxes
La signature de l'acte engage l'obligation pour l'acheteur de payer les taxes associées : 10 % de taxe sur les transmissions (dans le cas d'un bien d'occasion) ou TVA et droit de timbre (pour les nouvelles constructions ou terrains).
Changement de propriété au bureau du registre foncier
Une fois les taxes payées, l'acheteur doit présenter l'acte original au registre foncier pour changer la propriété dans les deux mois suivant la signature de l'acte.
