Vastgoedkopersgids

1. AANKOOP VAN TWEEDEHANDS OF NIEUWBOUW WONINGEN

ALS U EEN TWEEDEHANDS WONING KOOPT (DOORVERKOOP OF TWEEDE OF LATERE OVERDRACHTEN)

Als u een tweedehands woning koopt in de Valenciaanse Gemeenschap, zijn dit de kosten om rekening mee te houden:

• Overdrachtsbelasting (ITP) van 10 % van de verkoopprijs van de woning.
• Notariskosten, registratie in het Kadaster en administratiekosten (Gestoría) ongeveer €3.000.

De aankoop van een woning is onderworpen aan overdrachtsbelasting, die verschilt per autonome regio. In de Valenciaanse Gemeenschap is het algemene tarief 10 % van de waarde van de woning, behalve voor jongeren onder de 35 jaar, die 8 % betalen als het om de aankoop van hun eerste hoofdverblijf gaat en ze niet boven de vastgestelde inkomensgrens komen.

Fiscale vrijstellingen kunnen ook worden verkregen als de koper een groot gezin is, een fysieke of mentale handicap heeft, of als de woning een VPO (Officieel Beschermde Woning) is met de huidige kwalificatie en de eerste woning van de koper wordt.

Deze belasting wordt berekend op basis van de verklaarde verkoopprijs zoals vermeld in de akte, tenzij de waarde van de woning volgens de belastingautoriteiten hoger wordt geacht. In dat geval wordt de prijs door de belastingautoriteiten herberekend aan de hand van de kadastrale waarde en wordt de belasti

Notariskosten, registratie en administratieve kosten. De kosten voor de afhandeling van de verkoopakte bedragen in totaal ongeveer €3.000 en omvatten notariskosten, kosten voor de registratie van de woning in het kadaster (Registro de la Propiedad) en de kosten van de administratie (Gestoría). We raden aan om ongeveer 13% van de woningprijs te reserveren om alle aankoopgerelateerde belastingen en kosten te dekken.

Bij de aankoop van luxe onroerend goed kunnen de notariskosten hoger uitvallen, aangezien ze berekend worden op basis van een tarief afhankelijk van het verkoopbedrag.

ALS HET EEN NIEUWBOUW HUIS IS (EERSTE OVERDRACHT)

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning of eerste overdracht zijn de volgende kosten van toepassing:

• BTW (belasting over de toegevoegde waarde).
• Notariskosten, kadastrale registratie en de kosten van de administratie (Gestoría).
• AJD (Belasting op Gedocumenteerde Rechtsdaden of "Zegelrecht").

De BTW wordt door de koper aan de verkoper betaald (samen met de aankoopprijs) en moet rechtstreeks door de verkoper aan de belastingdienst worden afgedragen. Bij de aankoop van een woning is het BTW-tarief 10%.

De notariskosten, registratiekosten en Gestoría (boekhouder) zijn dezelfde als bij de aankoop van een tweedehands woning.

Telkens wanneer de aankoop van een woning onderworpen is aan BTW, moet de koper bovendien 1,5% zegelrecht (AJD) van de aankoopprijs betalen. De koper moet dit indienen binnen een kalendermaand na de datum van ondertekening van de openbare akte, via de zelfbeoordelingsprocedure.

In de Valenciaanse Gemeenschap geldt een verlaagd tarief van 0,1% voor de aankoop van de hoofdverblijfplaats, op voorwaarde dat deze voor dit doel bestemd is, een omstandigheid die de belastingdienst in de toekomst kan controleren.

2. DOCUMENTATIE VEREIST VOOR DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED

Om een onroerend goed te kopen, zijn de volgende documenten vereist:

• Originele DNI of paspoort
• Origineel NIE / TIE-nummer (verblijfs-/werkvergunning in het buitenland). De NIE / TIE is de belastingidentificatie van buitenlandse bewoners die een economische activiteit in Spanje uitoefenen. Deze moet bij de notaris worden overlegd en is nodig voor de betaling van belastingen. Om de NIE / TIE te verkrijgen, moet een aanvraag samen met specifieke documentatie worden ingediend bij het desbetreffende politiebureau van het Nationale Politiekorps. De verwerkingstijd bedraagt doorgaans twee tot drie weken. Neem contact op met uw Gestoría om hierin voortgang te boeken.

Het is ook mogelijk om deze documenten via de respectieve Spaanse consulaten in de landen van verblijf van de kopers te verkrijgen.

• Energie-efficiëntiecertificaat. - Sinds 2013 is het verplicht dat elk te koop of te huur aangeboden appartement dit certificaat heeft. Het moet de energieclassificatie van het onroerend goed tonen.
• Eerste Bewoonbaarheidsvergunning in het geval van nieuwbouw. De gemeente is verantwoordelijk voor het publiceren van dit document. Hiermee bevestigt het dat de woning voldoet aan de bestemmingsplannen en dat deze bewoonbaar is. Bovendien moeten nieuwe woningen een verplichte verzekering hebben die decenniale verzekering wordt genoemd.
• Verantwoording van reeds eerder gedane betalingen door middel van een kopie van de overboekingen die deel uitmaken van de aankoopprijs.

Belangrijk: Het is raadzaam dat kopers een bankrekening in Spanje openen om hun betalingen voor rekeningen zoals elektriciteit, water, belastingen, enz. per automatische incasso te kunnen doen. Bij de opening van de bankrekening is het ook belangrijk om een verzekering af te sluiten om de aangekochte woning tegen mogelijke risico's te dekken.

3. DOKUMENTATIE DIE NODIG IS VOOR DE AANKOOP VAN ONROEREND GOED

Er zijn 3 stappen bij het kopen van een huis:

1. De eerste fase is RESERVERING. Zodra we het gewenste onroerend goed hebben gevonden, gaan we over tot de reservering en de daaropvolgende terugtrekking van de markt. In deze fase wordt meestal een reserveringsvergoeding van €3.000 tot €10.000 betaald, afhankelijk van de overeenkomst en de prijs van het onroerend goed of 1 % van de waarde van het onroerend goed in het geval van luxe onroerend goed.

2. Ondertekening van het aanbetalingcontract. Door het ondertekenen van het aanbetalingcontract (Contrato de Arras) geven zowel de koper als de verkoper hun bereidheid aan om de transactie uit te voeren en zich te verplichten deze binnen een bepaalde periode af te ronden. De koper geeft een tweede bedrag geld, meestal ter aanvulling van 10 % van de verkoopprijs als onderdeel van de prijs, om de verkooptransactie te waarborgen.

   Wat echt belangrijk is aan de ondertekening van het aanbetalingcontract, is dat er juridische gevolgen zijn voor niet-naleving. Het document dat moet worden ondertekend, moet de prijs, de voorwaarden en de sancties in geval van terugtrekking bevatten, zodat er geen twijfel bestaat over de reikwijdte van de transactie.

   Een belangrijk aspect om in gedachten te houden, is wie voor de verkopende partij tekent:

   • Als een bedrijf verkoopt, tekent doorgaans de behoorlijk geïdentificeerde bestuurder of gevolmachtigde.
   • Als de koop- en verkooptransactie tussen particulieren plaatsvindt, moeten alle eigenaren ondertekenen, hetzij zelf, hetzij via hun wettelijke vertegenwoordigers.

   In al deze gevallen kan het aanbetalingcontract door de partijen op afstand, digitaal of per post worden ondertekend. Dit private document bevat alle onderhandelde voorwaarden, de prijs, de termijn voor ondertekening bij de notaris, de beschrijving van het onroerend goed inclusief meubels en huishoudelijke apparaten, de verantwoordelijkheden en de kosten die voortvloeien uit de transactie.

3. Ondertekening van de openbare koopakte.

   Dit is de laatste stap bij de aankoop van het onroerend goed en vindt plaats voor een notaris, in aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. Bij deze ondertekening wordt de afgesproken prijs in zijn geheel betaald, met aftrek van het bedrag dat als aanbetaling in het ondertekende contract is betaald.

   De kopers hebben het recht om hun notaris te kiezen, aangezien zij de kosten dragen die voortvloeien uit de formaliteiten van de akte.

   Met de ondertekening van de akte worden zowel het bezit van het onroerend goed als de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit het overgedragen onroerend goed aan de koper overgedragen.

4. WAT TE DOEN WANNEER DE ONROERENDE GOED IS GETEKEND BIJ DE NOTARIS?

Zodra de koper het eigendom van het onroerend goed verwerft na de ondertekening van de openbare akte bij een notaris, is het van cruciaal belang om de belastingen binnen 30 dagen na de ondertekening te betalen en voor te leggen, evenals de akte te registreren in de openbare registers of de eigendomsovergang van het onroerend goed te melden.

Kadaster

Onmiddellijk na de ondertekening van de openbare akte zal de notaris een gecertificeerde kopie van de akte elektronisch verzenden voor registratie in het desbetreffende kadaster. Zodra de digitale kopie van de akte is ontvangen, opent het kadaster een dossier, dat 60 dagen geldig is.

Betaling van belastingen

De ondertekening van de akte brengt de verplichting voor de koper met zich mee om de bijbehorende belastingen te betalen: 10% overdrachtsbelasting (in het geval van een tweedehands eigendom) of btw en belasting op documenten (voor nieuwbouw of grond).

Eigendomsoverdracht bij het Kadaster

Zodra de belastingen zijn betaald, moet de koper de originele eigendomsakte bij het kadaster indienen om de eigendomsovergang binnen twee maanden na de ondertekening van de akte te regelen.